機(jī)床商務(wù)網(wǎng)
公司動(dòng)態(tài)
國(guó)情決定觀念
閱讀：362 發(fā)布時(shí)間：2012-4-282010年，占人口五分之一的中國(guó)社會(huì)底層民眾中，有6%的人稱沒有足夠的錢買食物，14%的人稱買不起房，這兩個(gè)數(shù)字都比2008年減少。與此同時(shí)，占中國(guó)收入zui高的五分之一人群中，14%的人稱買不起房，在2009年這個(gè)數(shù)字僅為6%。這個(gè)問題反映了中國(guó)大城市這些年來房?jī)r(jià)的快速上漲。
調(diào)查結(jié)果看上去似乎非常令人困惑，怎么可能收入zui低的20%和收入zui高的20%的人群中都有14%的人認(rèn)為自己買不起房呢？其原因可能是出在城鄉(xiāng)差別上：收入低的人口很有可能大部分居住在農(nóng)村，已經(jīng)擁有自己的住房，由此并不認(rèn)為購(gòu)房是一個(gè)困難；而收入高的人口很可能大部分居住在城市，面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，當(dāng)然覺得買房是個(gè)難題了。
可是如果我們?cè)僮屑?xì)分析一下，調(diào)查還不算是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模驗(yàn)樗鼪]有考慮到市場(chǎng)的細(xì)分。比如，收入不算高，但是如果可以考慮住得遠(yuǎn)，以北京為例，三環(huán)、四環(huán)買不起，可以考慮五環(huán)、六環(huán)，甚至通州、燕郊等地，據(jù)說房?jī)r(jià)現(xiàn)在只有五千元，顯然還是可以承受的。所以高收入階層的“買不起”和低收入的“買不起”，即使在同一城市，也可能談?wù)摰氖?不同的房產(chǎn)市場(chǎng)。
為了能夠以一個(gè)比較通俗易懂，而又科學(xué)直觀的辦法來衡量某地的居民是否可以承受當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，有一個(gè)簡(jiǎn)單的指數(shù)可以作為參考，這就是購(gòu)房能力指數(shù)。購(gòu)房能力指數(shù)的構(gòu)造是以中等位收入的家庭和中等價(jià)格的房屋來進(jìn)行比較，如果買得起，那這個(gè)城市的房?jī)r(jià)就處于還能夠承受的水平，反之則房?jī)r(jià)可能過高。之所以用中位數(shù)，而不是平均數(shù)，是因?yàn)橹形粩?shù)在統(tǒng)計(jì)中更具有代表性。一個(gè)常用的例子是，比爾蓋茨走進(jìn)了一間酒吧，則按平均財(cái)富計(jì)算，酒吧顧客立刻都變成億萬富翁，但按中位數(shù)計(jì)算，大家的財(cái)富水平并沒有明顯變化。
決定購(gòu)房能力指數(shù)的因素，除了房?jī)r(jià)和收入，房屋貸款利率也是一個(gè)重要因素，在美國(guó)主要是使用三十年固定利息貸款來計(jì)算。這個(gè)利率現(xiàn)在不到4%，處于歷史zui低點(diǎn)，但是在1982年美國(guó)滯漲的高峰期曾經(jīng)接近18%。同樣的房?jī)r(jià)，同樣的首付，每個(gè)月的月供可以相差接近4倍，所以同樣收入在1982年可能買不起，但是在2012年就*可以買得起。
當(dāng)然，利率的變動(dòng)一般是由*的貨幣政策決定，而且在長(zhǎng)期來看，還是趨于穩(wěn)定在一定的范圍之內(nèi)。所以盡管利率在短期內(nèi)對(duì)購(gòu)房能力影響較大，但是zui終的長(zhǎng)期決定因素還是房?jī)r(jià)和收入，這就是為什么在大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都把房?jī)r(jià)收入比作為zui直接的衡量房?jī)r(jià)泡沫及購(gòu)房能力的指標(biāo)。在美國(guó)，這個(gè)指標(biāo)在大部分地區(qū)和時(shí)期都穩(wěn)定在3:1左右，即中位房?jī)r(jià)是中位收入的3倍左右，購(gòu)房者在買房的時(shí)候一般也會(huì)根據(jù)自己的收入乘上3來選擇適合自己購(gòu)買能力的房產(chǎn)。在2006年泡沫的，這個(gè)指標(biāo)達(dá)到4.5-5左右，現(xiàn)在回到了3.3的水平，所以房?jī)r(jià)還可能再繼續(xù)下降10%左右才能達(dá)到長(zhǎng)期的均衡水平。
這個(gè)指標(biāo)也并非放之四海而皆準(zhǔn)，比如在特別繁榮，而開發(fā)又受到嚴(yán)格管制的大城市，比如紐約、舊金山，房?jī)r(jià)收入比都在6.3左右，在管制寬松的德州，這個(gè)比例在2.0-2.4之間。買不起房，怎么辦？許多人選擇租房，比如在舊金山，45%的家庭租房，而紐約更高，這個(gè)比例達(dá)到50%，在房?jī)r(jià)zui低的底特律，租客比例只有23%。所以房價(jià)低就買房，房?jī)r(jià)高就租房，是美國(guó)人習(xí)以為常的居住方式。
美國(guó)的大城市之間的收入水平相差并不大，比如收入較高的紐約，中位收入也僅僅比德州奧斯丁多15%左右，其他各種消費(fèi)品可能德州還更便宜，但兩地的房?jī)r(jià)就差多了，那為什么近一千萬人寧可在擁擠的紐約市里租房蝸居，而不愿去德州買一幢寬敞的豪宅呢？你要是問紐約客，他們多半會(huì)回答說，“為了擁有住房，犧牲我現(xiàn)在的生活，我可辦不到。”是啊，紐約的生活忙碌，嘈雜，時(shí)尚，娛樂，多元化，還有百老匯的歌劇、各國(guó)的特色小吃，對(duì)于愛好紐約的人來說，那可真是千金也難買。擁有自己喜愛的生活方式，遠(yuǎn)比擁有自己的房子重要。這個(gè)道理對(duì)我們來說難道不是一樣嗎？